完善城市房屋拆遷中公民私有財產(chǎn)權(quán)保護制度
（一）加快城市房屋拆遷立法進程
目前，專門規(guī)范城市房屋拆遷的立法是國務(wù)院2001年頒布的《城市房屋拆遷管理條例》。本條例屬于行政法規(guī)，效力水平低，保護被拆遷人權(quán)利的制度結(jié)構(gòu)極不充分，因此受到廣泛批評。盡管國務(wù)院正在修改該條例，并于2010年1月29日公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（草案），征求社會各界意見。但仍以行政法規(guī)的形式出現(xiàn)，似乎仍難以承擔保護公民私有財產(chǎn)權(quán)的重任。由于行政法規(guī)規(guī)范公民私有財產(chǎn)征收，明顯違反憲法修正案第二十條和立法第八條，即行政機關(guān)對被拆遷公民財產(chǎn)權(quán)利的限制甚至剝奪不受法律約束，但遵守低級行政法規(guī)，嚴重違反法律保留原則和下級法律不能與上級法律抗衡的原則。因此，為了有效保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)，減少城市房屋拆遷中惡性案件的發(fā)生，全國人大常委會應(yīng)當對城市房屋進行專項立法，提高法律水平和立法質(zhì)量，提高法律實施效力。通過全國人民代表大會常務(wù)委員會的立法，城市房屋拆遷法律法規(guī)可以與《立法法》和《物權(quán)法》的立法精神和具體規(guī)定相結(jié)合，也符合保護憲法公民基本權(quán)利的宗旨。
（2）正確認定公共利益的內(nèi)涵和外延
公共利益作為判斷房屋拆遷合法性的正當依據(jù)，不僅是對公民財產(chǎn)權(quán)的內(nèi)在限制，也是國家依法行使財產(chǎn)征收權(quán)的界限。在拆遷過程中明確界定公共利益是杜絕濫用公共權(quán)力的必要條件。然而，作為一個抽象的法律概念，公共利益的內(nèi)涵隨著時代的發(fā)展而不斷變化。那么，如何判斷呢？“公共利益”呢？“確定公共利益應(yīng)堅持程序性標準和實質(zhì)性標準兩個標準?！盵5](P105）在程序標準方面，程序披露是實體公正的前提。程序披露可以使利益相關(guān)者充分參與決策，表達意見，實現(xiàn)公共利益與私人利益的和諧，形成有效協(xié)調(diào)各方利益的機制，是社會和諧的必然要求。城市房屋拆遷前，政府應(yīng)當公開召開聽證會，聽取各方意見，對項目決策作出充分合理的解釋，使正當程序下的決策行為最大限度地得到公眾的支持。在實質(zhì)性標準方面，需要從內(nèi)容上判斷這一利益是否為公共利益。首先要遵循比例原則。公共權(quán)力的行使必須在必要的適度范圍內(nèi)正當行使自由裁量權(quán)，使公共利益必須大于被侵犯公民的基本權(quán)利，符合最小侵權(quán)原則，選擇最小侵權(quán)強度的手段實現(xiàn)公共利益。其次，公共利益應(yīng)該不具體的大多數(shù)人受益，遵循少數(shù)服從多數(shù)的原則。公共利益的具體判斷標準可以參考以下因素:一是受益人數(shù)。“公益”意味著超出個人范圍，按照個人范圍，按照個人范圍，“少數(shù)服從多數(shù)”原則上，大多數(shù)人的共同利益可以認定為公共利益，但少數(shù)人的利益不能成為公共利益。因此，即使是這樣，“需要公共利益”為此，政府的權(quán)力并非無限，不能將個人權(quán)利完全淹沒在公共利益中?？傊?，公共利益并不比個人利益好。二是推進國民經(jīng)濟、文化、國防等建設(shè)。國家在每個特定時期都有特定的目標和規(guī)劃，其中基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是非常重要的內(nèi)容，對每個社會成員都是不可或缺的。個人在追求私利的同時，也可能促進國民經(jīng)濟、文化、國防等建設(shè)事業(yè)的發(fā)展。如果實施結(jié)果符合公益目的，也應(yīng)納入公益范圍。三是行動結(jié)果是否真的能使公眾受益。在實踐中，雖然有些行為是打著的“公共利益”旗幟，但實際結(jié)果是一些個人受益，而公共利益沒有得到體現(xiàn)。比如政府了解決當?shù)鼐用褡》烤o張的問題，政府征用土地，建設(shè)經(jīng)濟適用房，這是公益目的，但普通居民很難買到新房，但少數(shù)不合格的公務(wù)員購買，這違反了公益目的。
（3）完善城市房屋拆遷補償制度
首先，要明確城市房屋拆遷的補償原則和主體。補償原則的確立是城市房屋拆遷中公民私有財產(chǎn)權(quán)得到有效保護的前提，應(yīng)當根據(jù)市場價格確立公平補償原則。公民被拆遷房屋財產(chǎn)的補償應(yīng)當符合拆遷時的市場價格，公民所得的拆遷補償金額至少不得低于拆遷造成的財產(chǎn)損失。在公益拆遷中，唯一的補償主體應(yīng)當是政府，即縣級以上地方人民政府負責本行政區(qū)域房屋的拆遷補償，改變以開發(fā)商為拆遷主體的制度設(shè)計。
二是擴大城市房屋拆遷補償范圍，明確土地使用權(quán)、預(yù)期收益等相關(guān)無形利益的補償人法。城市房屋拆遷是基于收回國有土地使用權(quán)，公民在城市房屋中反映的權(quán)利也主要包括土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。從法律上講，土地使用權(quán)是與土地所有權(quán)相對應(yīng)的一種產(chǎn)權(quán)。因此，拆遷中被拆遷人的補償主要是房屋補償和土地使用權(quán)補償，拆遷造成的預(yù)期收入和其他相關(guān)無形利益的損失也應(yīng)予以補償。
第三，完善房屋評估機制?！冻鞘蟹课莶疬w管理條例》規(guī)定的補償標準包括房屋的位置、用途和建筑面積，而房屋的新舊程度和建筑結(jié)構(gòu)并未列為補償標準之一。然而，在房屋銷售市場上，房屋的新舊程度和建筑結(jié)構(gòu)的差異對房屋的市場價格有著重大的影響。同一地點、用途和建筑面積的新開發(fā)建筑與二手房市場價格存在巨大差異，建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性是構(gòu)成建筑成本的重要因素。因此，拆遷補償應(yīng)根據(jù)房屋新舊程度的差異進行區(qū)別對待。要完善房屋評估機制，首先要強調(diào)房屋評估機構(gòu)的中立性，不僅要使評估機構(gòu)在人、財、物上脫離政府管制，保證評估機構(gòu)的獨立性和公平性，還要加強房屋評估機構(gòu)的法律責任，避免在商業(yè)拆遷中與拆遷人勾結(jié)，損害被拆遷人的合法財產(chǎn)權(quán)益。
